بررسی کارنامه فصلی از طرح «بازآفرینی شهری»

توقف، تعلیق و تاخیر سه پروژه «الگو» در بافت فرسوده تهران

اقتصادنیوز: عملکرد سه ماهه طرح نوسازی متفاوت بافت فرسوده مردود شد. بررسی کارنامه عملکرد دولت و شهرداری برای اجرای طرح مشترک نوسازی هسته قدیمی شهرها که بنا بود از بافت فرسوده شهر تهران کلید زده شود نشان می‌دهد: سه پروژه الگو برای آغاز طرح بازآفرینی شهری در پایتخت، به لحاظ میزان پیشرفت فیزیکی و استارت عملیات اجرایی ساخت در نقطه صفر قرار دارند.

به گزارش اقتصادنیوز اواخر بهمن ماه سال گذشته با فرمان رئیس‌جمهوری شکل جدیدی از نوسازی بافت قدیمی و فرسوده شهرها با عنوان برنامه ملی بازآفرینی شهر در دستور کار مشترک دولت و شهرداری قرار گرفت. در قالب اهداف این برنامه احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه‌های خدماتی» برنامه‌ریزی شد. به این معنا که برخلاف مدل‌های نوسازی تجربه‌شده در سال‌های گذشته هر یک به دلیلی دچار انحراف و عدم موفقیت کامل شد، در این برنامه علاوه بر نوسازی کالبدی، افزایش سرانه‌های خدماتی و رفاهی به منظور ارتقای کیفیت زندگی در این محلات نیز هدف قرار گرفت. در این راستا با توجه به قرارگیری ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار معادل ۵درصد مساحت شهر تهران و سکونت ۲۰ درصد خانوارهای پایتخت در محدوده بافت فرسوده شهر، شهر تهران به‌عنوان پیشرو در اجرای این برنامه ملی شناخته شد.

از این رو نوسازی ۵۵ هزار واحد مسکونی فرسوده در پایتخت با اولویت ۵ منطقه فرسوده شهر تهران(مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷) تعریف شد. اجرای این طرح، از طریق اعلام و افتتاح سه پروژه الگو در «محله سیروس از سوی دولت»، «محله تختی از سوی شهرداری» و «واگذاری ۱۵ قطعه زمین به‌صورت مشترک از سوی دولت و شهرداری» کلید خورد با این حال گذشت سه ماه (از ابتدای سال جاری به دلیل درنظر گرفتن آماده شدن مراحل مقدماتی در ماه‌های پایانی سال گذشته) از زمانی که طرح‌ها باید به‌صورت نهایی به فاز اجرایی وارد می‌شد نشان می‌دهد: کارنامه اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری در پایتخت در فاز اول(پروژه‌های الگو) مردود است و این سه پروژه به لحاظ پیشرفت فیزیکی و کلنگ‌زنی‌ واقعی هنوز در وضعیت روبه جلو امیدوارکننده‌ای قرار ندارند. به‌طوری که بررسی میدانی از وضعیت این سه پروژه حاکی از آن است که پروژه واگذاری ۱۵ قطعه در مرحله توقف، پروژه محله سیروس در مرحله تعلیق و پروژه نوسازی ۵۰ پلاک تجمیعی در محله تختی با تاخیر در اجرا مواجه است.

عملیات کلنگ‌زنی پروژه سیروس در نیمه دی ماه سال گذشته برای ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی در زمینی به مساحت ۷ هزار و ۵۰۰ مترمربع آغاز شد. در این پروژه زمین بر اساس فرمول صفر واگذار می‌شود. به این معنا که فرمول واگذاری این اراضی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به ‌این صورت است که در ابتدا هزینه‌ای بابت زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود و توسعه‌گر دوبرابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰درصد باقی‌مانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عاقلانه تضمین می‌کند. مطابق بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود و نیمی از واحدهای ساخته‌شده برای دولت و نیمی دیگر به سازنده‌ها تعلق می‌گیرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: این پروژه در مرحله عقد قرارداد با شرکت سازنده معلق مانده است و هیچ عملیات اجرایی در این پروژه آغاز نشده است. در عین حال در پروژه تختی که شهرداری تهران بنا داشت از طریق یک مدل مشارکت ۱۰۰ درصدی با تجمیع ۵۰ پلاک در زمینی به مساحت ۲ هزار و ۳۵۰ مترمربع، ۱۳۵ واحد جدید بسازد، با گذشت بیش از ۵ ماه از افتتاح اولیه، مطابق با اعلام دفاتر نوسازی محله همچنان در مرحله اخذ جواز و آغاز گودبرداری قرار دارد.  این در حالی است که مدیریت شهری طی تمامی ماه‌های گذشته با اشاره به پروسه طولانی و فرسایشی اخذ پروانه ساخت وعده کاهش زمان این فرآیند به ویژه درخصوص پروژه‌های نوسازی را داده بود.

سومین پروژه الگو نیز که بنا بود از طریق واگذاری ۱۵ قطعه زمین در محلات مختلف فرسوده شهر تهران و بر مبنای مدل زمین صفر اجرا شود، به دلیل نبود هماهنگی میان دولت و شهرداری در مرحله واگذاری زمین با مشکلات جدی مواجه شده است. از دیدگاه کارشناسان مردودی کارنامه عملکرد پروژه‌های پیشرو در طرح ملی بازآفرینی شهری تاکنون، تجربه تلخ پرونده طرح مسکن مهر را در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۰ یادآوری می‌کند. طرح مسکن مهر که در تبصره بودجه ۸۶ دولت به تصویب رسیده بود به سه علت مشخص نتوانست تا اواخر دهه۸۰ به‌صورت واقعی کلنگ بخورد. فراهم نشدن مقدمات اجرای طرح به لحاظ هماهنگی میان دستگاه‌های دولتی، هم‌جهت نشدن اضلاع مختلف دولتی به لحاظ فکری و همچنین عدم تامین منابع و اعتبارات موردنیاز برای اجرای طرح سبب شد تا طرح با تعلیق حداقل سه ساله مواجه شود. هم‌اکنون نیز طرح ملی بازآفرینی شهری اگرچه از زمستان سال گذشته با دستور رئیس‌جمهوری آغاز شده اما از ابتدای دولت یازدهم پیش‌بینی و ایده اجرای آن مطرح شده است. با این حال بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بروز چند دسته مشکل پیشبرد اهداف این طرح را دشوار کرده است.

تحقیقات میدانی از دفاتر خدمات نوسازی محلات فرسوده عنوان می‌کنند این طرح بدون در نظر گرفتن ملاحظات مختلف و آماده‌سازی مراحل آغازین افتتاح شد. همچنین دفاتر نوسازی عنوان می‌کنند بخش زیادی از زمین‌های درنظر گرفته شده و محلات فرسوده شهر، مشکلات مالکیتی، معارض و سندی دارند که کار اجرایی را دشوار می‌کند. در این زمینه از دید آنها نیاز به مساعدت وزارت راه و شهرسازی برای واگذاری زمین‌ها و رفع مشکلات حقوقی آنها هست که تاکنون به این فاز وارد نشده است. نکته مهمی که زبان دفاتر نوسازی برای پیشبرد این پروژه عنوان می‌شود آن است که هنوز ابلاغیه و قراردادی از سوی دولت یا شهرداری‌های مناطق اعلام نشده تا پس از آن کار به فاز اجرایی وارد شود. به گفته آنها به جز پروژه ۵۰ پلاک تجمیعی که کار تسهیل‌گری آن آغاز شده بود، باقی پروژه‌ها در محلات، سیروس و… نیازمند آغاز کار تسهیل‌گری، مذاکره و جلب رضایت ساکنان برای نوسازی است. به گفته کارشناسان نوسازی فرآیند جلب نظر مالکان املاک فرسوده برای ورود به طرح بازآفرینی شهری از مهم‌ترین مقدمات الزامی برای پیشبرد طرح‌های نوسازی شهری است.

در عین حال از میان ۱۵ زمین عنوان شده برای جذب سرمایه‌گذار، فقط چهار زمین که مالکیت آن متعلق به مدیریت شهری است برای اجرای طرح بازآفرینی آماده است و باقی زمین‌ها در مرحله واگذاری با مشکل مواجه شده‌اند. به‌طوری که چندین زمین متعلق به وزارتخانه‌ها و سایر دستگاه‌های دولتی بوده که همکاری برای واگذاری این زمین‌ها صورت نگرفته است. بنابراین این پروژه که بنا بود از سوی سازمان نوسازی شهر تهران استارت زده شود و فراخوان جذب سرمایه‌گذار برای اجرای پروژه در ۱۵ زمین انجام شد کار همچنان در مرحله صفر است. در این پروژه در مرحله تحویل‌گیری زمین‌ها مشکلاتی به وجود آمده است. فقط از میان ۴۷ سرمایه‌گذار ثبت نامی، ۲۰ شرکت واجد شرایط شناخته شده‌اند. با این حال به نظر می‌رسد در پی تغییر مدیر عامل سازمان نوسازی و بلاتکلیفی در حوزه اجرایی، پیشبرد این طرح با اشکالاتی همراه شده است.

در این میان آنچه از دیدگاه کارشناسان سازمان نوسازی برای ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی که در این فراخوان واجد شرایط شناخته شده‌اند می‌تواند مانع محسوب شود، انتظارات تورمی و تحولات جدید در اقتصاد کلان کشور همچون تغییر ارزش دلار است. به گفته آنها ممکن است با توجه به قرارگرفتن اقتصاد کشور در وضعیت جدید، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی حتی با وجود در نظر گرفته شدن امتیازات متعدد برای حضور در این طرح، با تردید همراه شوند، چراکه این وضعیت می‌تواند شرایط را برای حضور در چنین طرح‌هایی با دشواری بیشتری مواجه کند. در عین حال یکی دیگر از مشکلات مهم بر سر راه ورود سرمایه‌گذاران به طرح بازآفرینی شهری تعیین تکلیف نشدن نرخ سود وام بدون سپرده نوسازی است که می‌تواند یکی از عوامل کاهش ترغیب سرمایه‌گذاران به ساخت وساز در بافت فرسوده باشد. مجموع این عوامل موجب شده است تا علاوه بر آنکه کارنامه عملکرد سه ماه گذشته پروژه‌های پیشرو برای نوسازی متفاوت بافت فرسوده مردود باشد؛ چشم‌انداز روشن و امیدوارکننده‌ای برای پیشرفت طرح‌ها مشاهده نشود.