مطابق با آخرین آمار مرکز آمار در بخش مسکن، نرخ تورم معاملات این بخش در اقتصاد کشور به ۸۶ درصد رسید.
به گزارش بنکر (Banker)، ارزیابی‌ها از تورم اجاره‌بها نیز که برای ۵ ماهه نخست امسال منتشر شده است از یک تورم ۳۸ درصدی که نسبت به قله تاریخی ۱۹/۵ درصدی در نیمه نخست سال، تفاوتی نزدیک به ۱۰۰ درصد دارد- پیش از این در دسترس همگان قرار گرفت.
تورم اجاره‌بها از این روی حائزاهمیت است که قرارداد اجاره‌بها به شکل استاندارد برای بازه زمانی یک‌ساله معمولا تنظیم می‌شود و این سطح از تورم در اجاره‌بها برای مردادماه، به معنای تورم سنگینی در معاملات تمدیدی بوده است.
البته بعضی از آمارها برای شهریور‌ماه نیز که یکی از دو پیک اصلی فصلی برای جابه‌جایی و تنظیم قراردادهای استیجاری است، نرخ تورم ۳۶/۵ درصدی را به ثبت رسانده و این سیگنال قیمتی بدان معناست که به‌رغم افزایش طبیعی عرضه مسکن استیجاری در میانه سال، نرخ تورم سالانه اجاره‌بها چندان تعدیل نشده و طرح‌های مسکن‌سازی حمایتی دولت، تاثیری در تورم تقاضای مسکن استیجاری نداشته است.
سایه رکود تورمی بر سر بازار مسکن
مطابق با آمار سامانه املاک، در آبان ماه گذشته در تهران، روزانه ۲۹۱۰ واحد مورد خرید و فروش واقع شدند، یعنی به‌طور میانگین روزانه تنها ۹۷ واحد و در هر منطقه به‌طور میانگین حدود ۴ الی ۵ واحد مورد معامله قرار گرفته است.
از آنجا که خرید و فروش مسکن همانند اجاره و رهن، تابع پیک‌های فصلی نیست، این روایت آماری به معنای رکود عظیمی در بخش مسکن است.
در شهری که ۵۱ درصد از کل ثروت مملکت و ۲۰ درصد جمعیت آن را به خود اختصاص داده، معاملات فروش مسکن زیر ۱۰۰ واحد در روز، از رکود عمیق در تولید و عرضه مسکن حکایت دارد.
این در شرایطی است که نرخ تورم ۸۶ درصدی در حوزه مسکن، به معنای بازده قیمتی تقریبا ۴۲ درصدی خالص این کالا -یا گروه کالایی- برای دارندگان مسکن است.
به عبارت دیگر به‌طور طبیعی بانک‌ها تمایل دارند که به جای نگه داشتن منابع نقدی خود به شکل ریالی و پرداخت آنها به شکل تسهیلات، اقدام به تبدیل دارایی به املاک و مستغلات مسکونی و غیرمسکونی کنند و منابع بسیار ناچیزی را برای تخصیص به شکل وام‌های تکلیفی و غیرتکلیفی در اختیار داشته باشند.
در چنین شرایطی که نرخ بهره اسمی حدود ۲۲ درصد و نرخ تورم از نرخ بهره دست‌کم دوبرابر بیشتر است، نباید انگشت اتهام را در این وضعیت به سوی بانک‌ها حواله کرد که چرا در کنار بنگاهداری، اقدام به تملک کردن واحدهای مسکونی کرده‌اند، زیرا که بانک‌ها به دلیل تخریب ارزش ریال، به‌طور طبیعی گرفتار پدیده اعسار خواهند بود و چاره‌ای جز تبدیل دارایی‌های با بازدهی کم و منفی، به دارایی‌های با نرخ بازدهی مثبت ندارند.
به همین ترتیب، هر مقدار که اثرات منفی بودن نرخ بهره حقیقی طولانی‌مدت‌تر و عمیق‌تر می‌شود، بانک‌ها به ناچار به سوی تبدیل دارایی‌های خود می‌روند و در نهایت با کاهش قدرت وام‌دهی شبکه بانکی، سروکله رکود مجددا در افق اقتصاد پیدا خواهد شد.
شوربای تسهیلات مسکن و تملک املاک توسط بانک‌ها
در یک فقره از دارایی‌های ملکی، مسکونی و تجاری بانک آینده به عنوان مثال بیش از ۲۴۵ هزار میلیارد تومان ارزشگذاری شده است. این در حالی است که کل تسهیلات پرداخت شده برای تولید مسکن در سال جاری توسط شبکه بانکی از ۶۸ هزار میلیارد تومان تجاوز نمی‌کند.
شگفت‌انگیزتر اینکه بانک آینده پس از بانک مسکن بیشترین مقدار پرداخت تسهیلات در بخش مسکن را به خود اختصاص داده، اما به‌طور طبیعی، این تسهیلات به افراد عادی پرداخت نشده و صرف سرمایه‌گذاری مجدد در خود بانک برای توسعه پروژه‌های املاک مسکونی یا تجاری نظیر ایران‌مال، هتل روتانا و… شده است.
پیش از این مدیر اداره ارزیابی سلامت نظام بانکی گفته بود ارزش سهام بانک‌ها حدود ۲۴۰ هزار میلیارد تومان است که کمتر از ۴۰ هزار میلیارد تومان مربوط به سهام بانکی و بقیه مربوط به دارایی‌های غیربانکی است و بیش از ۳۰ هزار میلیارد تومان دارایی مازاد بانکی وجود دارد که همگی مربوط به حوزه املاک مسکونی و تجاری است.
این در حالی است که محسن پیرهادی نماینده تهران در مجلس معتقد است اموال مازاد بانک‌ها بیش از ۲۰۰ هزار میلیارد تومان است که عمده این اموال در بخش املاک استقرار و استتار یافته‌اند.
محمودزاده معاون پیشین وزارت راه و شهرسازی، از تملک ۸۰۰۰ هزار واحد و ۱۰۰۰ واحد مسکونی توسط دو بانک خبر داد و اظهار کرد که بانک‌ها بیش از ۳۷ میلیون متر مربع فضای مسکونی شهرها را در اشغال خود دارند.
مستوفی مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی با تاکید بر اینکه بیشترین خانه‌های خالی در مالکیت پنج بانک کشور است، اظهار کرد: بانک مسکن با هشت هزار خانه خالی، بانک سپه با ۲ هزار و ۶۰۰ خانه خالی، بانک ملت با ۵۸۳ خانه خالی، بانک صادرات با ۲۷۸ خانه خالی و بانک پاسارگاد با ۱۸۱ بیشترین تعداد خانه‌های خالی را دارند.
همچنین بیمه ایران ۱۷۸ واحد خالی از سکنه تحت تملک دارد. اعلام رسمی تعداد نزدیک به ۱۲ هزار خانه خالی برای پنج بانک کشور از سوی مقام مسوول در سازمان امور مالیاتی، پس از چند روز، با واکنش برخی از این بانک‌ها مواجه شده است.
به عبارت دیگر مشکل اصلی با واگذاری دارایی‌های بانک‌ها -که معمولا از طریق مکانیسم مزایده و حراج با بالاترین قیمت به فروش می‌رسند- حل نخواهد شد و مازاد دانستن این دارایی‌ها، درمان درد بخش مسکن در اقتصاد نخواهد بود.
آزادسازی نرخ بهره برای مهار تورم به مقدار کافی بانک‌ها را موفق به جذب دارایی‌های نقدینه سرگردان خواهد کرد و امکان پرداخت تسهیلات با قیمت مناسب و واقعی را نیز برای بانک‌ها فراهم خواهد کرد.
چنین رویکردی علاوه بر تسهیل تامین مالی برای بخش‌های مولد اقتصادی به لحاظ سرعت تامین مالی و حجم کافی، به رشد اقتصادی کمک خواهد کرد و از سوی دیگر نیز مهار تورم را در پی خواهد داشت.
بی‌گمان تملک خانه‌های مسکونی توسط بانک‌ها، بخشی از مشکل رکود تورمی در بخش مسکن را به خود لنگر کرده است، اما علت حرکت بانک‌ها به سوی خانه‌داری و بنگاهداری، نه در کژرفتاری پولی بانک‌ها، بلکه در کژرفتاری بودجه‌ای دولت است که ترجیح می‌دهد برای تامین مالی خودش، نرخ بهره را صرف‌نظر از تبعات مرگبارش برای اقتصاد کلان کشور سرکوب کند.
برای مهار این وضعیت، چاره‌ای جز آزادسازی نرخ بهره و تشدید اقدامات انضباطی پولی و بودجه‌ای از سوی دولت وجود ندارد، بانک‌ها با کاهش بازدهی بخش مسکن، خود به خود خانه‌ها را واگذار خواهند کرد.
